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当你迷茫的时候 万科正在发起冲锋

文章出处:未知 │ 网站编辑:本站小编 │ 发表时间:2019-06-20

在地产界,万科其实是个很特殊的存在。

  在地产界,万科其实是个很特殊的存在。这个贵为“行业领袖”的企业,其实一直并不是太让同业“内心欢喜”。究其原因,恐怕在于“不装”、“不扛”,敢为行业先。比如当年在杭州令宋卫平一度光火的“降价先走”。

  如今,万科正在向一个让很多开发商十分纠结的阵地冲锋。这块阵地地处北京,而纠结地带便是公建物业——之前更多被称为商办物业,由于北京实施最严格的调控政策,北京公建物业在过去的两年中,几乎从地产江湖淡出。

  这是一个被称为“资产星球”的计划。

  在这个计划中,万科将北京所有的公建物业集中在一个平台上,设置专门团队,完成对这些公建物业的“新一轮赋能”。这样的工作,在其他开发商那里,还处在“迷茫”阶段,抱怨与叹息是现阶段的主题。

  万科,似乎早早想清楚了这一切。进入城市化发展的下半场,产业结构升级,发展重心外移,产生新的城市热点区域,必然催生新的公建资产需求。

  攸克君问了一下万科的朋友,当前,万科在北京的公建类物业大致有100多万平方米,其资产规模渐渐在赶超现有住宅物业。经过一番内部协调与运作,这些项目都被统一到北京万科资产经营中心来统一运作。这种操作方式,在现阶段的北京同业中,尚不多见。

  公建物业之所以成为一块所有开发商眼中的“禁区”,闻之而色变,总结起来,主要在于以下几点:

  面积大,从严调控之后,产权不可切割销售,如是一来,即便单价与住宅相比不高甚至倒挂,也是总价极高。

  动辄亿元以上的客户寻找难度在现阶段极大。现有依托住宅市场建立起来的渠道以及工作方式,基本无效。

  公建所处的区域,不少是城市新兴区域,并不在传统热点商务板块,新兴板块和区域商务价值,红利在未来。这对战略层面的判断力,提出很高的要求。

  用户购置的逻辑,与住宅完全不同。住房仅仅是一套买房逻辑而已,顶多算得上资产配置,但是,对于动辄总价亿元以上的公建买家,是完全不同的产业逻辑,这也给房企提出了更高的要求。

  中国的房地产业发展了20多年,绝大部分开发商,分享的是城镇化和资产市场水涨船高的红利,基本模式、经验、打法甚至工作方式,都是以住宅为基础和核心构建的。

  城市转型、消费升级、住宅红利渐消,地产行业的巨量财富和发展机会逐渐向公建地产领域倾斜。用住宅的模式和打法,解决不了公建地产的上述四个问题。

  在其他开发商感慨与哀叹的时候,万科开始着手寻求解决办法,于是资产经营中心应运而生。从企业内部的架构和职能而言,这个机构存在的意义以及所有的考核体系,就是要解决公建的问题。这种架构设置,至少解决了两个层面上的问题:

  从结构上,确保有一个团队,完全以公建业绩为考核中心,实施经营行为,从而实现了更具体的“责任到人”、“到部门”。

  在第一点的基础上,使得公建问题的解决方案,能够长期专业化、系统化,一旦形成,就成为一种很难超越的竞争优势。

  从以前投资决策到产品规划设计,从阶段性运营管理到实现城市优质资产变现,万科以“融投管退”资产管理全流程的视角出发,正在紧贴城市发展脉络进行资产布局,构建属于自己的公建地产发展模式,打造突围市场的核心竞争力。

  据攸克君了解,万科的这个团队目前有20多人。其中,不少都有公建、产办类物业的销售和运营经验。而资产运营中心的总经理目前由秦江担任,这个公建类统一业务平台的首个重点项目,则是首开万科中心。

  这个项目由首开和万科两大开发商合作开发,按照项目规划,包括高端写字楼、星级酒店、商业中心、休闲公园等业态。在此之前,万科在同业中,有着相对丰富的产业办公物业运营经验。而首开万科中心所处的大兴区域,随着首都第二机场9月份的正式运营,也成为“新国门”区域,以这个项目作为万科公建统一业务平台的首个重点项目,万科显然是要首战必胜。

  以首开万科中心牵头,万科目前在北京有十六个公建项目,被业内称为“北万十六星”。

  海淀中关村、未来科学城、北京新国门、城市副中心……由南到产,由东至西,北京万科全面布局城市公建资产,涵盖教育、养老、文化、医疗、交通、长租公寓、社区商业、购物中心等内容的全方位城市配套,仿若一幅星罗棋布的城市资产星系图。不同项目如同行星之间,彼此闪耀,与未来连接共生,万科资产星球由此诞生。

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  这个“星球”必然有其存在的价值。

  站在当前来看这座城市的公建资产,势必和两三年前的评判标准不同。地段不再只是唯一的加分项,所有物理空间层面的配置其实只能说这是一个硬件设施完好的物业,但并不能成为一个符合当下商业时代发展所需要的产品。

  空间的“智商”和“情商”,是这个新赛道的新命题。当越来越多的开发商开始探讨智能化商务办公空间运营时,万科把这个问题的思考路径又延伸了一大步:怎么让在此办公的人们,享受这栋建筑以及通过这个空间,更多的交互与连结。

  这也是当前万科资产运营中心的团队,正在解决的最为核心的问题——其一是产品端的“赋能”,其二,便是通过这样有顺应城市发展的创新产品,形成新的护城河,这条护城河,是万科未来在资产运营端,构建的新标的。

  万科的朋友告诉攸克君,这个统一业务平台内部已经运作多时,也接触了很多“金主”。这些金主与过往公建类物业的所谓“金主”在量级上有极大的差别,他们的交易金额至少都在“亿元”以上,这已经不是与那些来自鄂尔多斯、山西的煤矿矿主们打交道的逻辑,能够解决的了。

  这必须是一套生意逻辑,而不再是简单的“资产配置逻辑”。

  北京万科需要通过自身的产品建造、设计能力、从场景营造、办公体验等方面为项目赋予全新的价值,辅以阶段性的产城、产办、自持等品牌运营能力作为提升资产价值的手段,在项目发展成熟后完成资本退出,形成完整的良性生态闭环。

  相比于住宅销售,这一切,就像星球一样,是一个更加庞大、更多维、更体系化的生态系统。

  这种基本逻辑的迥异,实际上便是公建成为北京绝大部分开发商的痛点的核心原因所在。如今,万科向这块阵地发起了冲锋,其他的开发商呢,准备好了吗?

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