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上海住房租赁行业动态及趋势分析

文章出处:未知 │ 网站编辑:本站小编 │ 发表时间:2019-05-14

上海易居房地产研究院出品《 2019 年一季度上海租赁市场报告》,了解一季度上海租赁市场全貌。

  一季度,上海共成交 8 幅租赁住宅用地,6 幅地块全部由「国家队」竞得,未来将有约 11573 套租赁住房入市。同时,上海浦东新区住房租赁公共服务平台正式上线,成为上海首个租房线上网签平台。可见,上海住房租赁市场呈现较快发展的局面,会有更多的高品质标准化产品出现。

  本期,克而瑞地新引力与大家一起分享由上海易居房地产研究院出品的《 2019 年一季度上海租赁市场报告》,由此可详细了解一季度上海租赁市场全貌。因篇幅有限,本文为节选。欢迎转发朋友圈并截图至后台,即可获得完整报告。

  房地产政策环境及行业动态

  1、住房租赁相关政策及趋势分析

  促消费政策出台,住房租赁政策支持力度加大

  ......略

  集体建设用地建租赁住房试点扩容,新增福州等 5 城

  ......略

  上海市政府工作报告提出任务,继续稳地价、稳房价

  ......略

  2、上海住房租赁行业动态及趋势分析

  租赁市场动态

  2019 年一季度,上海住宅租赁用地的供应力度持续推进,特别是 1 月 7 日,上海浦东新区集中出让 6 幅租赁住宅用地。其中 3 幅位于孙桥社区,其余 3 幅分别位于唐镇、康桥和周浦镇,地块总出让面积 208738㎡ ,总建筑面积 423291㎡ ,总成交价 22.6 亿元,值得注意的是,此次 6 幅地块全部由「国家队」竞得,未来将有约 11573 套租赁住房入市。

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  ......略

  租赁企业动态

  从一季度上海长租公寓市场的发展情况看,一些品牌公寓商、开发商以及物业持有企业针对长租公寓也陆续推出了自己的产品或者发布了相关战略计划。

  ......略

  行业发展趋势

  上海规模庞大的外来人口和流动人口催生了大量的租房需求,为长租公寓的发展提供了强力的需求支撑,同时,上海通过持续推出住宅租赁用地、增加租赁房源供应、培育专业化住房租赁企业和机构、加强金融支持等措施进一步加快发展住房租赁市场,为长租公寓的发展创造了良好的环境。

  但在高投入、长周期与低收益的行业现状下,多数长租公寓运营商的实际经营表现不理想,部分企业出现经营不善、资金链断裂等问题导致爆仓。行业洗牌期加速来临,如何强化盈利能力,提高投资回报率,直接关乎长租公寓运营企业未来的生存和发展。一方面,城市选择是决定集中式长租公寓生死存亡的第一步。正如易居企业集团 CEO 丁祖昱的观点:「租赁是一个同时被高估和低估的行业」。其中「高估」就是指二三线城市的市场容量被高估,市场供需错配。放眼全国,短期内仅上海、北京、深圳的人口基数和吸附力能够支撑集中式公寓的蓬勃发展,其他城市仍然需要 3-5 年的培育期。

  另外,除了城市选择,更重要的是公寓商的运营能力。唯有采取贴合市场、行之有效的运营模式,才更有机会在竞争激烈的公寓行业内脱颖而出。以 V 领地为例, V 领地自成立致力于探索「大社区模式」,其 2015 年首个项目- V 领地中环社区的体量就达到了近 1800 间,截止目前其 1000 间以上的单店就达到 10  家。

  同时,在「大社区模式」的基础上,选择租赁热点片区密集布局,通过大社区带动小社区,形成有效联动共享,发展生态化的「泛社区模型」。 V 领地在上海构建了四大「泛社区」,分别为「新静安片区」、「金桥片区」、「外高桥片区」、「浦江片区」,实现集约化管理,降低运营成本,提高管理效率,有效提升盈利能力。

  目前,经过资本的疯狂涌入,行业逐步冷静,公寓的持续发展更依靠后期的商业模式和运营能力,泛社区模型可为各家公寓运营商与房企提供良好的思考方向。

  上海住房租赁市场分析

  1、住房租赁市场整体情况

  上海房屋租赁指数同比上涨连续四个月

  3 月租金上涨幅度加快属正常的季节性表现,在需求带动下,市场进入传统租赁旺季,话语权重回房东手中。从政策落地情况看,今年将是租赁发展的收获期,租赁市场的规范化、规模化将得以初步体现,改变住房租赁市场格局,不合规现象带来的租赁「痛点」也将逐渐减少。租赁市场的政策面发力,明显从之前的推动扩大供应,到当前的建立规范运营的环境。接下来的 4 月,需求增速或有所放缓,但底租房源的租金水平稳定,租金微幅上涨或将持续。

  各分市场租金涨幅呈现从高端至低端依次递增。高端市场租赁指数上涨 0.04% ,中端市场租赁指数上涨 0.25% ,低端市场租赁指数环比上涨 0.49% 。市场成交主要集中在低端市场,返城人群、新入沪者带动的新租需求成为主力,加上节后跳槽产生的换租需求,叠加释放下市场整体量价明显上行。

  从政策落地情况看,今年将是租赁发展的收获期。租赁市场的规范化、规模化将得以初步体现,改变住房租赁市场格局,不合规现象带来的租赁「痛点」也将逐渐减少。租赁市场的政策面发力,明显从之前的推动扩大供应,到当前的建立规范运营的环境。

  上海房租收入比仍处于相对较高水平

  根据全国房租收入比数据我们得出,房租收入比在 25% 及以下为租金相对合理水平,大于 25% 为租金相对过高,大于 45% 为租金严重过高。

  2019 年 3 月份,上海租金收入比为 38.6% ,环比上涨 4.2% ,一季度呈现上升态势。目前上海房租收入比仍处于相对过高水平。

  ......略

  租金售价比持续上升接近近年高点

  房屋租金售价比,是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值,租金反映房屋的使用价值,是市场的真实需求。因此可以通过租金售价比来反映房租与房价的偏离度。

  2019 年 3 月份,上海租金售价比为 1.77% ,环比上升 4.18% 。 2016 年下半年以来,全市租金售价比连续 7 个月处于下行态势,这主要是由于房价涨幅过大,租金上涨速度小于房价上涨速度。 2018 年 1 月回落后, 2 月开始持续回升, 7 月再次小幅回落, 8 月以来继续回升,走势持续到 11 月,达到近年最高水平。指标从 2018 年 12 月呈现下行并持续至今年 2 月, 3 月该指标有所回升并接近去年年末水平。

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  2、租赁房源结构

  租赁房源超六成为 100 平方米以下的中小户型

  整体来看,三季度上海住房租赁市场供应方面主要以中低端市场为主,从面积结构分布来看, 60% 的供给集中在套均面积 100 平方米以下的中小户型,显示目前这一类面积段的租赁住房仍是市场主力。

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租赁房源近四成户型集中在 2 室

  ......略

  月租金 6000 元以下及 12000 元以上房源占全部房源近七成

  ......略

  3、区域板块租金及涨幅

  3 月上海 14 个区租金环比增长

  3 月上海各区域租金大部分呈现上涨态势。除崇明、闸北两个区租金增长幅度达到 10% 以上,金山、徐汇、静安、闵行四个区租金涨幅均接近 8% 左右。全部区域中仅黄浦、虹口两区租金下降,其中虹口区租金下降幅度最高,接近 10% 。

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3 月住宅租金静安寺板块环比涨幅最高,淮海中路板块跌幅最高

  从区域各板块来看, 3 月平均租金环比上涨的板块有 130 个,主要集中在浦东、宝山、闵行、徐汇等区。在环比上涨的板块中,静安静安寺块涨幅最大,达到 102.98% ,其后依次为浦东张江板块(78.06%)、崇明陈家镇板块(73.65%)和黄浦董家渡板块(42.68%)。

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  3 月上海各区的板块中,平均租金环比下跌的板块有 53 个,主要集中在浦东。在环比下跌的板块中,黄浦海海中路板块跌幅最大,达到 -27.36% ,其后依次为奉贤奉城板块(-20%)、嘉定马陆板块(-19.61%)和浦东金杨板块(-16%)。

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